dresden-info.com Alle Informationen rund um Dresden

Risikokennziffern aufgepasst!

2017 erreichten die Investmentumsätze bei Ge­werbeimmobilien in Deutschland erneut einen historischen Höchststand. Laut Immobiliendienst­leiter JLL stiegen sie um sieben Pro­zent auf 56,8 Milliarden Euro. 2018, prognosti­zie­ren die Bran­chen­­experten optimistisch, soll ein ähnlich hoher Wert erreicht werden, sofern die Wirtschaft weiter floriert und die Zin­sen niedrig bleiben.

„Die Nachfrage ist nach wie vor vorhanden und intakt, gespeist von einem immer noch deut­lichen positiven Renditeabstand der Anlageklasse Immobilien im Vergleich zu Staats­an­leihen“, stellt Timo Tschammler, CEO JLL Ger­ma­ny fest.

Dennoch rücken Risiken von Immobilieninvestments verstärkt ins Blickfeld der Branchenakteure. Tscham­m­ler weist darauf hin, dass das hohe Transaktionsvolumen auch deshalb er­reicht, weil die Kaufpreise weiter gestiegen und Investoren verstärkt auf Märkte abseits der Big-7-Standorte ausgewichen seien.

„Die Risikosituation ist trotz der gu­ten wirtschaft­li­chen Rah­men­daten nicht vergleichbar mit der von 2007“, gibt Thomas Beyer­le, Ge­­schäfts­füh­rer von Ca­­tella Pro­­­per­ty, zu bedenken. Viele Investoren orientierten sich nahezu ausschließ­lich an der Ren­­di­­te oder dem Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresanfangsmie­te als Leitfaden für Invest­ments.

Aktualität der Datenbasis lässt zu wünschen übrig

„Risikoadjustierte Kennzahlen, die beim Management von Wertpapierportfolios längst zum Stan­dardrepertoire gehören, kommen in der Immobilienwirtschaft viel sel­te­ner als Instrumentarium zum Einsatz“, hat Beyerle beobachtet. Um aussagekräftige Risiko­mo­del­le zu kon­zi­pie­ren, ist eine gute Informations- und Daten­ba­sis vonnöten. „Bei Aktien und Anleihen liefert oft die Börse den hierfür nötigen Input, bei Immobilien ist der Be­wer­tungs­­aufwand meist viel grö­­ßer, ferner lässt die Aktualität der Datenbasis zu wünschen übrig“, so Beyerle.

Insofern sind dem Einsatz marktnaher, quantitativer Modelle – ähnlich der zur Analyse der Ri­siken von Ak­­tien- und Renteninvestments – relativ enge Grenzen gesetzt. „Immobilien sind zudem eine viel zu heterogene und großteilige Anlageklasse“, fügt Martin Brühl, CIO und Mit­­glied der Geschäftsführung von Union Investment, hinzu. Das heiße aber nicht, dass sich Ri­­siken nicht messen oder einschätzen ließen.

Laut Dominique Pfrang, Manager Real Estate, Strategie und Produkt bei Ernst & Young, sind systematische Risiken, wie die allgemeine Zins- und Konjunkturentwicklung, von unsystema­ti­schen Risiken (Lage einer Immobilie und die demografische Entwicklung in einer Region) zu unterscheiden; ebenso wie Einzel­ob­jekt- und Portfoliorisiken.

Markt­si­tu­a­tion mit be­rück­sichtigen

Auf Objektebene gibt es eine Vielzahl von Informationen, die zur Risikoanalyse herangezogen werden. Zu den wichtigsten zählen unter anderem die Lage, das Alter und der Zu­stand der Im­mobilie, deren tech­­nische Ausstattung und Zu­stand sowie die Vermietungssitu­a­­tion und Leer­standsquote. „Da­bei sollte der Blick nicht auf die jeweilige Immobilie beschränkt blei­ben, son­dern auch die Markt­si­tu­a­tion mit be­rück­sichtigt werden“, rät Pfrang.

Dietmar Meister, Partner bei EY Real Estate, hält es für wichtig, die Be­ur­teilung auf den Anlagehorizont zu bezie­hen oder sie zumindest mittelfristig auszurichten: „Der­zeit herrscht wegen der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ein Anlagenotstand“. Doch der werde nicht ewig andauern. So würden Projekte, die sich noch in der Bauphase befän­den, fertig gestellt und für mehr Angebot sorgen, und die EZB wer­­­de – JLL mutmaßt frühestens ab Mitte/Ende 2019 – die Leitzinsen anhe­ben.

Quelle: Haufe

PRESSEKONTAKT

wwr publishing GmbH & Co. KG
Steffen Steuer

Frankfurter Str. 74
64521 Groß-Gerau

Website: www.wwr-publishing.de
E-Mail : steuer@wwr-publishing.de
Telefon: +49 (0) 6152 9553589

von factum
dresden-info.com Alle Informationen rund um Dresden

Archiv