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Online-Handel: Fluch und Segen für die Logistik

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Angesichts der hohen Nachfrage nach Logistikobjekten ist der Abstand von Logistik- auf Bürorenditen merklich zusammengeschmolzen, so stark wie zuletzt 2007, schreibt die Deka Bank in einem Marktkommentar. In einigen britischen Märkten und in Rotterdam liegen die Logistikrenditen unterhalb oder nur noch leicht oberhalb der Bürorenditen. Der Vormarsch des E-Commerce und damit einhergehende strukturelle Veränderungen seien laut Deka Bank gleichermaßen Fluch und Segen für die Logistikbranche.

Der Onlinehandel habe die Logistik in den Blickpunkt der Investoren gerückt und ist ein maßgeblicher Treiber für die Nachfrage am Mietmarkt. Der Leerstand in den Kernmärkten Europas ist weiterhin niedrig, auch wenn im laufenden Jahr ein neuer Rekord bei den Fertigstellungen erwartet wird und Flächenoptimierungen weiterhin eine große Rolle spielen. Aufgrund des knappen Angebots an verfügbaren modernen Logistikflächen müssen Unternehmen ihren Bedarf oftmals durch Neubauprojekte decken. So werde der Entwicklermarkt durch die große Nachfrage nach adäquaten Investmentprodukten beflügelt.

Die Spitzenmieten sind der Deka Bank zufolge im laufenden Jahr bis einschließlich September insgesamt nur leicht gestiegen. Die stärksten Zuwächse von bis zu neun Prozent verzeichneten Kopenhagen, Budapest und Lissabon. Stärkere Anstiege verbuchten zudem Berlin, Manchester und Dublin. Das Gros der Märkte war durch Stagnation geprägt. Die niedrigen Margen von Logistikdienstleistern und Handelsunternehmen aber auch die Konkurrenz durch Neubauflächen begrenzen das Mietsteigerungspotenzial auch für die nächsten Jahre, heißt es im Marktkommentar.

Die größere Investmentnachfrage institutioneller Anleger führe zu einem verstärkten Wettbewerb der Entwickler auf der Suche nach Nutzern. Und auch die gestiegenen Baukosten spiegeln sich weniger in steigenden Mieten als in höheren Kaufpreisen wider. Zwischen Januar und September 2018 wechselten Logistik- und Industrieimmobilien im Gesamtwert von 22,5 Milliarden Euro den Besitzer. Dabei handelt es sich laut Deka Bank um das zweithöchste Ergebnis eines ersten Dreivierteljahres. Der durch große Portfoliodeals geprägte Rekord vom Vorjahreszeitraum wurde erwartungsgemäß verfehlt.

Nach zuvor 17 Prozent belief sich der Anteil der Logistik am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen im bisherigen Jahresverlauf auf 12,5 Prozent. Trotz knapper Produktverfügbarkeit sowie der mit dem Brexit verbundenen Risiken war Großbritannien mit 6,1 Milliarden Euro der umsatzstärkste Markt. Deutschland und Frankreich folgen mit 5,1 beziehungsweise 2,5 Milliarden Euro. „Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage dürfte der Abwärtsdruck auf die Anfangsrenditen zunächst anhalten, im nächsten Jahr rechnen wir jedoch mit einer Bodenbildung. Renditeanstiege erwarten wir erst ab 2020, diese dürften angesichts des voraussichtlich noch länger anhaltenden Niedrigzinsumfeldes jedoch moderat ausfallen“, prognostiziert der Deka-Kommentar.

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von factum
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